断られる理由 |
|
金融機関が融資を断る場合、『断る理由が言えない』という規制があるため、担当者からその明確な理由を教えてもらうことはできません。一方的に断られた!とお怒りの方も多いでしょうが、ここは冷静になって「なぜ断られたのか」を分析してみましょう。
断られる理由はケース・バイ・ケースですが、代表的なものとしては、「職業・勤続年数関係」、「担保価値・借地関係」、「年収・返済負担率関係」の3つがあげられます。
その他個別理由の割合は下の通りです。
【個別理由】
自営業のため |
・・・ |
10.6% |
担保不足 |
・・・ |
10.6% |
勤続年数や転勤のため |
・・・ |
10.1% |
消費者金融・公共料金引き落とし事故歴 |
・・・ |
8.1% |
勤続先が中小企業 |
・・・ |
5.5% |
市街地化地区・保留地 |
・・・ |
5.1% |
定期借地・借地 |
・・・ |
3.0% |
なお、「仮審査で通ったのに本審査で落とされた」というケースですが、これは審査を行う機関が前者は銀行、後者は保証会社となっているためです。ローンの返済が滞ったり支払い不能になった場合、リスクをとらないといけないのは保証会社ですから、当然その分審査は厳しいものになります。家族の協力をあおいで収入の合算金額をふやす、もっと金額の低い物件を探しなおす、など、根本的な条件を見直す必要があります。
無理なローンを組もうとしていませんか?
すでに複数のローン会社から借り入れていませんか?
過去、消費者金融での借り入れ返済中に、延滞はありませんでしたか?
勤続年数が一年未満など、極端に浅くはないですか?(※同一の会社に限る)
もしいずれかに心当たりがおありでしたら、もう一度住宅取得計画を最初から練り直して、資金計画を再構築してみましょう!!
【知っ得情報!】
使っていないクレジットカードを余計に持っていると・・・
もしクレジットカードの借り入れがなかった場合でも、「 キャッシング限度額=借り入れの金額」とみなされ、審査に支障をきたす場合があります。余分なカードは解約するようにしましょう。
住宅ローン審査のポイント |
|
住宅ローン審査の際、「融資を行う際に考慮する項目」として特に重点を置かれるのは、下記の通りです。
- 完済時年齢
- 借入時年齢
- 返済負担率注
- 勤続年数
- 年収
- 担保評価額
個人の属性と、担保となる不動産の質や価値などがバランスよく整合されていることが大切です。年収は問題ないのに、勤続年数が2年だったため融資を断られるケースもありますので、その場合はもう1年待ってみて再度申請する、など対策を考えるとよいでしょう。
■借入申込人の属性審査
主に以下の項目を重視した審査が行われます。
|
【個人信用情報機関】 |
|
【勤務先】
|
・ブラック情報はないか
・多額の借り入れはないか |
|
・勤務先信用度の程度
・責任ある職位についているか |
|
|
|
【年 齢】 |
|
【収 入】 |
・借り入れ時、年齢が高すぎることはないか |
|
・継続的かつ安定的な収入があるか |
|
|
|
【団体信用生命保険】 |
|
【ほかの借入金】 |
・団体信用生命保険の加入要件を満たしているか |
|
・ほかの借入金の使途/借入額に問題はないか
・ほかの借入金の延滞はないか |
|
|
|
【勤続(営業)年数】
|
|
【不法行為防止】 |
・勤続(同一勤務先)3年以上か
・自営業者は営業3年以上か |
|
・提出書類に虚偽/偽造/変造はないか |
|
|
■住宅取得資金計画の妥当性審査
借入申込人に無理のない範囲内で住宅取得資金計画が立てられているか検証します。
主に、購入したい物件の価格が相場や建物のグレードにみあったものか、完済時の年齢が審査基準にふさわしいものかどうか、などをチェックします。
【返済比率】
返済比率とは、「返済負担率」とも呼ばれ、住宅ローン審査の基本となる要素のひとつで、「年収」に対する「住宅ローン」の割合のことをいいます。
【返済比率の計算式】
返済比率 = { [ 住宅ローンの年間返済額+その他のローンの返済額 ] ÷ [ 年収(税込) ] } × 100
返済比率が高ければ高いほど、返済は苦しいものとなります。大体25%までに抑えられていれば大丈夫ですが、30%を超えるようなら要注意です。
■担保の妥当性審査
返済比率とあわせ、もうひとつ重要なのが「担保掛目」です。
担保掛目とは、物件価値に対する借り入れ額の割合で、頭金がゼロなら担保掛目が100%ということになります。また、フラット35の担保掛目は80%までと定められています。
【担保掛目の計算式】
「住宅ローン希望借入額」 ÷ 「購入希望物件の価値(売値か銀行の評価額のより低い方の金額)」
販売価額にこの担保掛目の割合を掛けたものが担保評価額になります。
原則として、借り入れ金額はこの担保評価額の範囲内に限られます。
銀行は、住宅ローンの返済が滞った場合に物件を処分して資金を回収しますから、売却しても高く売れる=担保力のある物件かどうかを重視します。マンションなのか一戸建てなのか、新築か中古かでも、評価額はかわってきます。
【評価額の目安】
◎新築物件購入
分譲住宅やマンションなど新築物件購入の場合は、購入価格を担保評価額とすることが多いようです。事情によっては、下の「中古物件購入」の評価方法を採る場合もあります。
◎新築
一般的に、建築請負価格(付帯工事・消費税などの諸費用を除く)を担保評価額とします。
◎中古住宅物件購入
購入価格を担保評価額としている場合が多いようですが、近隣の取引事例と公示価格、路線価を用いた比準価格などの各データを参考に、担保評価専門会社が別途査定することもあります。古い一戸建てで土地のみしか評価されないような場合は、評価額が低くなることもあります。
【担保物件の適格性チェックポイント】
|